Từ đề nghị được chấp nhận đến đăng ký quyền sở hữu, các bước của việc đóng giao dịch bất động sản tại Hoa Kỳ. Bằng tiếng Việt.
Khi một đại lý người Việt đóng giao dịch đầu tiên ở Hoa Kỳ, trình tự đóng giao dịch là điều bất ngờ nhất. Mô hình Mỹ không hoạt động giống mô hình Việt Nam. Đây là những gì xảy ra từ khi đề nghị được chấp nhận đến khi giao chìa khóa.
Chấp nhận đề nghị và hợp đồng có hiệu lực
Điều đầu tiên thay đổi tại thời điểm chấp nhận là hợp đồng có hiệu lực pháp lý ngay lập tức. Không có 'lời hứa mua bán' trước đó như mô hình trung gian. Hợp đồng đã ký là tài liệu chi phối toàn bộ phần còn lại của giao dịch.
Từ thời điểm này, lịch trình đóng giao dịch bắt đầu chạy. Mỗi điều khoản có thời hạn (giao tiết lộ của người bán, hạn kiểm tra, hạn lấy tài chính, walk-through cuối cùng) có ngày cụ thể cần phải tuân thủ.
Tiền đặt cọc thiện chí (earnest money) trong tài khoản escrow
Người mua đặt cọc tiền đặt cọc thiện chí (gọi là earnest money) vào tài khoản escrow, thường từ 1% đến 3% giá mua. Tiền được giữ lại tại công ty escrow hoặc công ty title, không chuyển trực tiếp cho người bán.
Tiền chỉ rời escrow khi đóng giao dịch xảy ra hoặc khi hợp đồng bị hủy.
Kiểm tra, thẩm định và xem xét quyền sở hữu
Trong 7 đến 14 ngày đầu sau khi chấp nhận, ba quy trình chạy song song: kiểm tra tài sản, thẩm định và xem xét quyền sở hữu.
Phê duyệt cuối cùng và Closing Disclosure
Khoảng 7 ngày trước ngày đóng giao dịch, ngân hàng phát hành Closing Disclosure. Tài liệu này phải được xem xét và chấp nhận bởi người mua trước khi đóng giao dịch có thể xảy ra.
Walk-through cuối cùng
24 đến 48 giờ trước khi đóng giao dịch, người mua thực hiện walk-through cuối cùng tại tài sản.
Đóng giao dịch và đăng ký quyền sở hữu
Vào ngày đóng giao dịch, tất cả các bên gặp nhau tại công ty title hoặc văn phòng luật sư đóng giao dịch. Người mua ký các tài liệu tài chính và chứng thư. Người bán ký chuyển nhượng quyền sở hữu.
Vai trò của điều phối viên
Mỗi bước này có thời hạn. Điều phối viên giao dịch là người giữ lịch trình đứng vững, liên hệ với tất cả các bên vào thời điểm thích hợp, và ngăn chặn việc đóng giao dịch bị trật bánh.
Câu hỏi thường gặp
- Quá trình đóng giao dịch bất động sản ở Hoa Kỳ mất bao lâu?
- Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực đến ngày đóng giao dịch thường mất 30 đến 45 ngày. Giao dịch tiền mặt có thể đóng trong 10 đến 14 ngày. Giao dịch có vay ngân hàng cần thêm thời gian cho thẩm định, xử lý hồ sơ vay và phát hành Closing Disclosure.
- Sự khác biệt lớn nhất giữa đóng giao dịch ở Hoa Kỳ và Việt Nam là gì?
- Tại Hoa Kỳ, hợp đồng đã ký có hiệu lực pháp lý ngay lập tức, không có giai đoạn 'lời hứa mua bán' trước. Tiền earnest money đi vào tài khoản escrow trung lập, không chuyển trực tiếp cho người bán. Mỗi điều khoản hợp đồng có thời hạn cụ thể phải tuân thủ chặt chẽ.
- Walk-through cuối cùng diễn ra khi nào và tại sao quan trọng?
- Walk-through cuối cùng diễn ra trong vòng 24 đến 48 giờ trước khi đóng giao dịch. Đây là cơ hội cuối cùng để người mua xác nhận tài sản vẫn ở tình trạng đã thỏa thuận, các sửa chữa đã được hoàn thành, và tất cả hệ thống còn hoạt động.
- Closing Disclosure khác gì với Loan Estimate?
- Loan Estimate được phát hành sớm trong quy trình vay để cho người mua dự tính chi phí. Closing Disclosure là tài liệu cuối cùng phát hành ít nhất 3 ngày làm việc trước khi đóng giao dịch, với các con số chính xác. Người mua bắt buộc phải xem xét và chấp nhận Closing Disclosure trước khi đóng.
- Quill xử lý phần nào trong quy trình đóng giao dịch?
- Quill là một công ty điều phối giao dịch quản lý toàn bộ lịch trình từ khi hợp đồng có hiệu lực đến khi đóng giao dịch. Chúng tôi theo dõi tất cả thời hạn (kiểm tra, thẩm định, tài chính, walk-through), liên hệ với title, escrow và lender, và đảm bảo không bỏ sót bước nào.
- Quill làm việc với khách hàng người Việt thế nào?
- Quill làm việc với quý vị và khách hàng bằng tiếng Việt, và làm việc với title, escrow và lender bằng tiếng Anh. Phí $350 mỗi hồ sơ, thanh toán khi đóng giao dịch. Nếu không đóng, không tính phí. Hồ sơ đầu tiên miễn phí cho đại lý mới.