Como funcionam as divulgações obrigatórias do vendedor nos EUA, prazos de entrega e o que o vendedor precisa revelar.
As divulgações do vendedor (Seller's Property Disclosure ou Seller Disclosure Statement) são obrigatórias na maioria dos estados americanos. Elas listam tudo o que o vendedor sabe sobre o estado da propriedade que pode afetar a decisão de compra. Aqui está o que entra na divulgação e como funciona o processo.
O que o vendedor precisa revelar
A divulgação cobre todos os defeitos materiais conhecidos da propriedade: problemas estruturais, problemas de telhado, infiltrações, problemas de fundação, problemas de sistemas (elétrico, hidráulico, AC), histórico de mortes na propriedade (em alguns estados), histórico de pragas, problemas de drenagem, e qualquer coisa que afete o uso ou valor da propriedade.
Prazo de entrega
Em alguns estados, a divulgação precisa ser entregue antes da assinatura do contrato. Em outros, ela é entregue dentro de 3 a 10 dias após a aceitação. O contrato sempre define o prazo aplicável.
Se o comprador receber a divulgação e não gostar do que ler, ele tem um período (definido por estado) para cancelar o contrato sem perder o earnest money.
Divulgações específicas por estado
- Flórida: HOA disclosure, condo disclosure, divulgações de inundação
- Califórnia: TDS (Transfer Disclosure Statement), Natural Hazard Disclosure, SPQ
- Texas: Seller's Disclosure Notice obrigatório
- Massachusetts: Lead Paint Disclosure obrigatório se construída antes de 1978
Para vendedores estrangeiros
Um vendedor brasileiro que mora no exterior precisa fornecer a divulgação igualmente. Não saber sobre um defeito é defesa válida; ter sabido e omitido é fraude. O coordenador de transações ajuda o vendedor a montar a divulgação completa, com base em inspeções e histórico do imóvel.
O papel do coordenador
O coordenador rastreia o prazo de entrega da divulgação, organiza a documentação necessária, garante que o comprador receba o pacote completo, e documenta a data de recebimento.
Perguntas frequentes
- O que o vendedor precisa revelar na Seller Disclosure?
- Todos os defeitos materiais conhecidos da propriedade: problemas estruturais, problemas de telhado, infiltrações, problemas de fundação, problemas de sistemas (elétrico, hidráulico, AC), histórico de mortes na propriedade (em alguns estados), histórico de pragas, problemas de drenagem, e qualquer coisa que afete o uso ou valor do imóvel.
- Qual o prazo de entrega das divulgações do vendedor?
- Em alguns estados a divulgação precisa ser entregue antes da assinatura do contrato. Em outros, dentro de 3 a 10 dias após a aceitação. O contrato sempre define o prazo aplicável. Se o comprador receber a divulgação e não gostar do que ler, ele tem um período (definido por estado) para cancelar sem perder o earnest money.
- Quais divulgações são obrigatórias por estado?
- Na Flórida: HOA disclosure, condo disclosure e divulgações de inundação. Na Califórnia: TDS (Transfer Disclosure Statement), Natural Hazard Disclosure e SPQ. No Texas: Seller's Disclosure Notice obrigatório. Em Massachusetts: Lead Paint Disclosure obrigatório se o imóvel foi construído antes de 1978.
- O que acontece se o vendedor omitir um defeito conhecido?
- Não saber sobre um defeito é defesa válida; ter sabido e omitido é fraude. O vendedor pode ser processado depois do fechamento e responder por danos. Por isso a divulgação precisa ser completa e baseada em inspeções e histórico real do imóvel.
- E se o vendedor brasileiro mora no exterior?
- Um vendedor brasileiro que mora no exterior precisa fornecer a divulgação igualmente. A obrigação não muda pelo fato de o vendedor não residir nos EUA. O coordenador de transações ajuda a montar a divulgação completa, com base em inspeções, histórico do imóvel e relatos do gestor de propriedade.
- Como a Quill coordena as divulgações do vendedor?
- A Quill rastreia o prazo de entrega da divulgação, organiza a documentação necessária junto ao vendedor (em português), garante que o comprador receba o pacote completo dentro do prazo, e documenta a data de recebimento para o arquivo do corretor. $350 por arquivo, cobrado no fechamento, sem cobrança se o negócio não fechar.