As principais contingências do contrato residencial americano: inspeção, avaliação, financiamento, e como elas funcionam para proteger o comprador.
Contingências são cláusulas no contrato que dão ao comprador o direito de cancelar a compra (e recuperar o earnest money) se certas condições não forem atendidas. São proteções fundamentais e cada uma tem seu próprio prazo. Aqui estão as principais.
Contingência de inspeção
Dá ao comprador um período (geralmente 7 a 14 dias) para inspecionar a propriedade e decidir se quer prosseguir, renegociar reparos, ou cancelar. Se o comprador descobre problemas que não quer aceitar, pode cancelar dentro do prazo e o earnest money volta integralmente.
Contingência de avaliação
O banco financiador contrata um avaliador para confirmar que o preço de compra está alinhado com o valor de mercado. Se a avaliação ficar abaixo do preço, o comprador pode:
- Cobrir a diferença em dinheiro
- Renegociar o preço com o vendedor
- Cancelar o contrato e recuperar o earnest money
O prazo da contingência de avaliação é definido pelo contrato, geralmente 17 a 21 dias após a aceitação.
Contingência de financiamento
Protege o comprador caso ele não consiga aprovação final do banco dentro do prazo contratual. Se a aprovação não vier, o comprador pode cancelar e recuperar o sinal.
Esta é a contingência que mais quebra negócios. Mesmo com pré-aprovação, o financiamento pode ser negado pela avaliação baixa, mudança no perfil financeiro do comprador, ou problemas no título da propriedade.
Contingência de venda do imóvel atual
Menos comum, mas existe quando o comprador precisa vender a casa atual antes de fechar a compra da nova. Se a venda atual não acontece dentro do prazo, ele pode cancelar a nova compra.
Contingência de revisão de divulgações
Dá ao comprador um prazo após receber as divulgações do vendedor para revisar e cancelar se não gostar do que leu.
Como o coordenador rastreia
Cada contingência tem uma data de expiração. O coordenador de transações marca essas datas no cronograma e alerta o agente conforme se aproximam. Quando uma contingência expira sem o comprador cancelar ou pedir extensão, ela é considerada removida e o comprador perde o direito de cancelar com base nela.
Perguntas frequentes
- O que é uma contingência no contrato imobiliário americano?
- Contingência é uma cláusula que dá ao comprador o direito de cancelar a compra (e recuperar o earnest money) se certas condições não forem atendidas. As principais são inspeção, avaliação, financiamento, venda do imóvel atual e revisão de divulgações. Cada uma tem seu próprio prazo definido no contrato.
- Como funciona a contingência de inspeção?
- Dá ao comprador um período (geralmente 7 a 14 dias) para inspecionar a propriedade e decidir se quer prosseguir, renegociar reparos ou cancelar. Se descobre problemas que não quer aceitar, pode cancelar dentro do prazo e o earnest money volta integralmente.
- Qual a contingência que mais quebra negócios?
- A contingência de financiamento. Mesmo com pré-aprovação, o financiamento pode ser negado por avaliação baixa, mudança no perfil financeiro do comprador entre a pré-aprovação e a aprovação final, ou problemas no título da propriedade. Por isso o coordenador rastreia o progresso do underwriting do banco semanalmente.
- O que acontece quando uma contingência expira?
- Quando uma contingência expira sem o comprador cancelar ou pedir extensão por escrito, ela é considerada removida. O comprador perde o direito de cancelar com base nela. Se desistir depois disso sem outro motivo contratual, o earnest money fica com o vendedor.
- O que acontece se a avaliação vier abaixo do preço?
- O comprador tem três opções: cobrir a diferença em dinheiro, renegociar o preço com o vendedor, ou cancelar o contrato e recuperar o earnest money. O prazo da contingência de avaliação é geralmente 17 a 21 dias após a aceitação. Negociar rápido é o que evita que o negócio caia.
- Como a Quill rastreia as contingências?
- A Quill marca cada data de expiração de contingência no cronograma e alerta o corretor conforme se aproximam. Documentamos cancelamentos, extensões e remoções por escrito, com confirmação de todas as partes. Trabalhamos em português com o cliente brasileiro e em inglês com a empresa de título e o banco. $350 por arquivo, cobrado no fechamento.