As 8 cláusulas críticas do contrato residencial americano que todo corretor brasileiro deve revisar antes da assinatura.
O contrato residencial americano (FAR-BAR na Flórida, CAR RPA na Califórnia, TREC 20-18 no Texas, e variantes em outros estados) tem oito cláusulas que importam mais do que todas as outras. Compreender essas cláusulas é a diferença entre fechar limpo e ter problemas no caminho.
1. Preço de compra e financiamento
Define quanto o comprador pagará e como (financiamento bancário, dinheiro, combinação). A linha do financiamento é especialmente importante porque cria a contingência de financiamento.
2. Earnest money
Valor do sinal e prazo para o depósito na conta de escrow. Veja nosso artigo separado sobre earnest money.
3. Contingência de inspeção
Dá ao comprador um período (geralmente 7 a 14 dias) para inspecionar o imóvel e cancelar com base no relatório.
4. Contingência de avaliação
Protege o comprador caso a avaliação do banco fique abaixo do preço de compra.
5. Contingência de financiamento
Dá ao comprador o direito de cancelar se não obtiver aprovação final do banco dentro do prazo contratual.
6. Divulgações do vendedor
Lista os documentos que o vendedor precisa entregar ao comprador (Seller's Property Disclosure, divulgações de tinta com chumbo se a casa é de antes de 1978, divulgações específicas do estado).
7. Reparos e estado da entrega
Define o que o vendedor precisa entregar reparado e em que condições.
8. Data de fechamento e posse
Quando o título transfere e quando o comprador recebe as chaves. Em algumas transações, são datas diferentes.
O coordenador de transações usa essas oito cláusulas como o esqueleto do cronograma de fechamento. Cada cláusula com prazo gera uma data crítica que precisa ser monitorada e cumprida.
Perguntas frequentes
- Quais são as cláusulas mais críticas do contrato residencial americano?
- Oito cláusulas importam mais que todas as outras: preço de compra e financiamento, earnest money, contingência de inspeção, contingência de avaliação, contingência de financiamento, divulgações do vendedor, reparos e estado da entrega, e data de fechamento e posse. Cada uma com prazo gera uma data crítica que precisa ser monitorada.
- Que formulários de contrato são usados em cada estado?
- FAR-BAR na Flórida, CAR RPA na Califórnia, TREC 20-18 no Texas, e variantes específicas em outros estados. Apesar das diferenças de formulário, as oito cláusulas críticas aparecem em todos eles. O corretor precisa conhecer o formulário do seu estado em detalhe.
- Por que a cláusula de financiamento é tão importante?
- Porque cria a contingência de financiamento, a proteção mais usada pelo comprador para sair do contrato sem perder o earnest money. Define o tipo de financiamento, o valor, o prazo para a aprovação final e o que acontece se a aprovação não vier. Erros nessa cláusula costumam ser caros.
- O que define a cláusula de reparos e estado da entrega?
- Define o que o vendedor precisa entregar reparado e em que condições. Inclui se a casa precisa estar limpa, se eletrodomésticos específicos ficam, e que reparos pós-inspeção foram acordados. É a base do que o comprador vai verificar no walk-through final.
- A data de fechamento é a mesma data da entrega das chaves?
- Geralmente sim, mas em algumas transações são datas diferentes. O contrato pode permitir que o vendedor continue na casa por alguns dias após o fechamento (post-closing possession) mediante acordo. Cada caso precisa estar claramente documentado para evitar disputas.
- Como a Quill usa as cláusulas para construir o cronograma?
- A Quill usa as oito cláusulas como o esqueleto do cronograma de fechamento. Cada cláusula com prazo gera uma data crítica no nosso sistema, e alertamos o corretor conforme cada uma se aproxima. Trabalhamos em português com o cliente e em inglês com escrow, título e banco. $350 por arquivo, cobrado no fechamento.