- Qu'est-ce qu'un État d'avocat dans l'immobilier ?
- Un État d'avocat est un État où la loi (statut, décision judiciaire ou avis du barreau) exige qu'un avocat licencié conduise ou supervise directement une clôture immobilière résidentielle. Environ 12 à 15 États tombent dans cette catégorie, notamment la Georgia, la South Carolina, la North Carolina, le Massachusetts, New York, le Connecticut, le Delaware et le Rhode Island. Les clôtures sans avocat dans ces États sont traitées comme l'exercice non autorisé du droit (UPL) et peuvent entraîner des sanctions pénales. Les compagnies de titres ne peuvent pas mener la table de clôture de manière indépendante.
- Qu'est-ce qu'un État de compagnie de titres ?
- Un État de compagnie de titres est un État sans exigence d'avocat pour les clôtures résidentielles. Les compagnies de titres à service complet gèrent la recherche de titre, la préparation des documents, l'escrow, la table de clôture, le décaissement et l'enregistrement. La majeure partie des États-Unis fonctionne ainsi, notamment Texas, Florida, Utah, Colorado, Ohio et environ 22 autres États. Les acheteurs et les vendeurs peuvent engager des avocats s'ils le souhaitent, mais aucune loi ne l'exige.
- Qu'est-ce qu'un État d'escrow ?
- Un État d'escrow utilise des compagnies d'escrow distinctes et licenciées indépendamment comme partie neutre à la clôture, plutôt que de s'appuyer sur une compagnie de titres pour jouer ce rôle. La fonction d'escrow et la fonction d'assurance titre sont généralement gérées par des entités différentes. Cette convention est concentrée dans l'ouest des États-Unis : California, Arizona, Oregon, Nevada, Hawaii et New Mexico. Les clôtures n'exigent toujours pas d'avocat ; le mécanisme juridique est simplement structuré différemment du reste du pays.
- Ai-je besoin d'un avocat immobilier à la clôture ?
- Cela dépend de l'État. Dans les 15 États où l'avocat est obligatoire, un avocat doit conduire ou superviser la clôture, donc la réponse est oui par la loi. Dans les 5 États où l'avocat est requis pour le titre/les documents (KY, MD, ND, VA, WV), un avocat doit préparer des documents spécifiques ou certifier le titre, mais vous n'avez pas besoin d'engager votre propre avocat pour la table. Dans les 22 États de compagnie de titres et les 6 États d'escrow, les avocats sont facultatifs. De nombreuses transactions dans ces États se clôturent proprement sans aucune intervention d'avocat.
- Quels États relèvent de conventions de clôture hybrides ou mixtes ?
- Trois États ont des conventions de clôture qui varient considérablement à l'intérieur de l'État. L'Illinois utilise les clôtures par avocat à Chicago et dans les comtés satellites (Cook County et environs) par forte coutume, tandis que les compagnies de titres dominent en région. Le New Jersey divise le North Jersey (coutume d'avocat) du South Jersey (coutume de compagnie de titres). La Louisiane utilise un système de clôture unique basé sur le notaire : un notaire de LA, qui peut ou non être avocat, gère l'acte de vente. Le Tennessee et la West Virginia voient également une variation significative au niveau du comté.
- Un transaction coordinator peut-il travailler dans un État d'avocat ?
- Oui. Un transaction coordinator ne remplace pas l'avocat de clôture dans un État où l'avocat est obligatoire. Le TC gère le suivi des échéances, la collecte des documents, la communication avec les parties et la gestion du dossier, du contrat à la clôture. L'avocat s'occupe du travail à la table de clôture, de la préparation des documents et de tout conseil juridique. Les deux rôles sont complémentaires. Dans notre travail TC dans les États d'avocat, nous coordonnons AVEC l'avocat de clôture plutôt qu'autour de lui.
- Pourquoi les conventions de clôture varient-elles autant selon l'État ?
- L'immobilier est réglementé au niveau de l'État, pas au niveau fédéral. Le barreau, la cour suprême et la législature de chaque État ont indépendamment façonné ce qui compte comme l'exercice du droit dans l'immobilier. Les États qui considèrent l'examen du titre et la conduite à la table de clôture comme une pratique juridique (Georgia, South Carolina, New York, etc.) exigent des avocats. Les États qui ont classé ces fonctions comme administratives ou liées à l'assurance (Texas, Utah, California, etc.) permettent aux compagnies de titres ou d'escrow de les gérer. Le résultat est un patchwork plutôt qu'une norme nationale.
- Est-ce que Quill travaille dans les 50 États ?
- Oui. Quill coordonne des transactions immobilières dans chaque État américain, mais le rôle et le modèle d'interaction changent selon la convention de clôture. Dans les États où l'avocat est obligatoire, Quill travaille aux côtés de l'avocat de clôture, gérant tout avant la table de clôture. Dans les États de compagnie de titres et d'escrow, Quill gère le dossier de bout en bout avec la compagnie de titres ou d'escrow. Même tarif forfaitaire, modèle de coordination différent selon ce que la loi de l'État exige.