- ¿Qué es un estado de abogados en bienes raíces?
- Un estado de abogados es uno donde la ley estatal (estatuto, fallo judicial u opinión del colegio de abogados) requiere que un abogado con licencia conduzca o supervise directamente un cierre residencial de bienes raíces. Aproximadamente 12 a 15 estados caen en esta categoría, incluidos Georgia, South Carolina, North Carolina, Massachusetts, New York, Connecticut, Delaware y Rhode Island. Los cierres sin abogado en estos estados se tratan como práctica no autorizada del derecho (UPL) y pueden conllevar sanciones penales. Las compañías de título no pueden ejecutar la mesa de cierre de manera independiente.
- ¿Qué es un estado de compañía de título?
- Un estado de compañía de título es uno sin requisito de abogado para cierres residenciales. Las compañías de título de servicio completo manejan la búsqueda de título, preparación de documentos, escrow, mesa de cierre, desembolso y registro. La mayor parte de Estados Unidos funciona así, incluidos Texas, Florida, Utah, Colorado, Ohio y aproximadamente otros 22 estados. Los compradores y vendedores pueden contratar abogados si lo desean, pero ningún estatuto lo requiere.
- ¿Qué es un estado de escrow?
- Un estado de escrow usa compañías de escrow separadas y con licencia independiente como la parte neutral del cierre, en lugar de depender de una compañía de título para desempeñar ese papel. La función de escrow y la función de seguro de título usualmente las manejan entidades diferentes. Esta convención está concentrada en el oeste de EE. UU.: California, Arizona, Oregon, Nevada, Hawaii y New Mexico. Los cierres todavía no requieren un abogado; el mecanismo legal simplemente está estructurado de manera diferente al resto del país.
- ¿Necesito un abogado de bienes raíces en el cierre?
- Depende del estado. En los 15 estados con abogado obligatorio, un abogado debe conducir o supervisar el cierre, así que la respuesta es sí por ley. En los 5 estados con abogado para título/documentos (KY, MD, ND, VA, WV), un abogado debe preparar documentos específicos o certificar el título, pero no es necesario contratar a su propio abogado para la mesa. En los 22 estados de compañía de título y los 6 estados de escrow, los abogados son opcionales. Muchas transacciones en esos estados se cierran sin participación alguna de abogado.
- ¿Qué estados caen en convenciones de cierre híbridas o divididas?
- Tres estados tienen convenciones de cierre que varían significativamente dentro del estado. Illinois usa cierres con abogado en Chicago y los condados aledaños (Cook County y alrededores) por costumbre fuerte, mientras que las compañías de título dominan en el resto del estado. New Jersey divide North Jersey (costumbre de abogado) de South Jersey (costumbre de compañía de título). Louisiana usa un sistema único de cierre basado en notario: un notario de LA, que puede o no ser abogado, maneja el act of sale. Tennessee y West Virginia también ven variación significativa a nivel de condado.
- ¿Puede un transaction coordinator trabajar en un estado de abogados?
- Sí. Un transaction coordinator no reemplaza al abogado de cierre en un estado con abogado obligatorio. El TC maneja el seguimiento de plazos, recolección de documentos, comunicación entre partes y gestión del archivo desde el contrato hasta el cierre. El abogado maneja el trabajo de la mesa de cierre, preparación de documentos y cualquier asesoría legal. Los dos roles son complementarios. En nuestro trabajo de TC en estados de abogados, coordinamos CON el abogado de cierre en lugar de alrededor de él.
- ¿Por qué varían tanto las convenciones de cierre por estado?
- Los bienes raíces se regulan a nivel estatal, no a nivel federal. El colegio de abogados, la corte suprema y la legislatura de cada estado han moldeado de manera independiente lo que cuenta como práctica del derecho en bienes raíces. Los estados que consideran que el examen de título y la conducta de la mesa de cierre son práctica legal (Georgia, South Carolina, New York, etc.) requieren abogados. Los estados que clasificaron esas funciones como administrativas o adyacentes a seguros (Texas, Utah, California, etc.) permiten que las compañías de título o escrow las manejen. El resultado es un mosaico en lugar de un estándar nacional.
- ¿Quill trabaja en los 50 estados?
- Sí. Quill coordina transacciones de bienes raíces en cada estado de EE. UU., pero el rol y modelo de interacción cambia según la convención de cierre. En estados con abogado obligatorio, Quill trabaja junto al abogado de cierre, manejando todo antes de la mesa de cierre. En estados de compañía de título y escrow, Quill administra el archivo de principio a fin con la compañía de título o escrow. Misma tarifa plana, diferente patrón de coordinación basado en lo que requiere la ley del estado.